Все новости

Покупатель недвижимости помолодел и делает ставку на новостройки 

Стагнация на рынке недвижимости, кажется, «убаюкала» его, и, на первый взгляд, последние пару лет в нем ничего нового и даже интересного не происходит. Но если копнуть, то все оказывается не совсем так. По крайней мере, последнее время мы отмечаем несколько любопытных тенденций.

Вас консультирует Полина Лоскутова, директор сети агентств недвижимости «Агентство Перемен», контактный телефон 8-922-37-87-994.

А свежая информация по покупке и продаже, аренде и прочим операциям с недвижимостью с адресами, параметрами, ценами и телефонами в Краснокамском городском округе Пермского края выложена на соответствующей странице сайта - ПРАЙС.НЕДВИЖИМОСТЬ

Омоложение и самостоятельность покупателя

По статистике нашей компании, в 2017 и 2018 годах покупатель помолодел: сейчас квартиры покупают молодые люди 1980-х годов рождения и даже моложе.

Это молодые семьи, как правило, с двумя детьми, у которых есть материнский капитал, и который они используют в качестве первоначального взноса за квартиру. Но есть и одиночки, которые устали снимать и платить за чужое жилье и при этом накопили на первоначальный взнос.

В последнее время стало больше самостоятельных покупателей, которые, начитавшись интернетов или послушав опыт друзей/знакомых, решают своими силами найти подходящую квартиру, дабы сэкономить на услугах риелтора.

Самостоятельные покупатели и продавцы были всегда, а с доступностью информации и различных ресурсов, в том числе в интернете, их стало больше. Но, на мой взгляд, по опыту работы и общения, грамотных и реально разбирающихся в деталях покупателей не стало больше.

Покупатели  стали лучше разбираться в игроках рынка недвижимости, в том числе в агентствах недвижимости. Тем не менее,  обращений к риелторам стало только больше:

- Они тщательнее выбирают компанию, в которую планируют обратиться, взвешивают все выгоды, которые им могут дать в агентстве. Это совпадает с общей тенденцией по стране: по исследованиям, растет так называемая «доля проникновения риелторской услуги» - то есть все больше людей пользуются услугами риелторов и агентств.

Новостройки

Жители Пермского края стали более требовательными и к  застройщикам. Первичному рынку  приходится подстраиваться под потребности современного покупателя.

- Представления о комфортном жилье меняются. Например, когда-то и жизнь в хрущевке считалась высшей степенью удобства. Но в них до своей квартиры приходилось подниматься пешком, без лифта. Сегодня даже жильцы нижних этажей добираются до квартиры на лифтах, их наличие в многоквартирном доме - уже неотъемлемая часть комфортного жилья.

Во многих объектах их по два или три, в том числе и грузовые.  Мы видим, как меняется потребитель. В Перми уже прошло насыщение квартирами-студиями, спрос на которые был особенно высок 2-3 года назад. Отчасти на это повлияли и особенности города: такой формат жилья наиболее подходит для студентов, а в Перми нет такого притока молодежи, как в других городах - Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске.

Но при этом остается высоким спрос на квартиры евроформата с единой кухней-гостиной и изолированными комнатами. Особенно в центральных районах - здесь доля молодых, активных покупателей выше. В спальных все же большинство тяготеет к классике.

При этом многих привлекает сочетание «комфорт-класс», хотя не все знают, чем именно он отличается от «эконома» с качественной отделкой. 

- Если же говорить о комфорт-жилье как о классности объекта, оно должно обладать рядом характеристик, которые указаны в классификации новостроек. Такой объект должен находиться в центральной части города или спальных районов, иметь хорошую транспортную доступность и в радиусе одного километра объекты социальной инфраструктуры.

У дома - огороженная и благоустроенная территория, в квартирах - изолированные комнаты, потолки не ниже 2,7 метра и многое другое. Но со временем комфортность прирастает все большими опциями: например, сейчас среди нововведений - наличие дополнительных помещений для малогабаритного транспорта, просторных холлов, мест для консьержей, стоек ресепшн.

Идеи все больше заимствуются из домов бизнес-класса и уже становятся частью комфорт-жилья. Планировки также претерпели изменения, даже за последние 5 лет. Современному покупателю хочется больше простора и света, поэтому он отдает предпочтение квартирам с панорамным остеклением балконов.

Хочется избегать шкафов и захламленности, поэтому выбирают жилье с выделенными гардеробными. При этом сохраняется тренд на экономию. Покупатели не хотят переплачивать, поэтому в приоритете - компактные квартиры с помещениями правильной, квадратной формы, где нет лишних углов, узких коридоров.

В современных квартирах каждый метр должен быть продуман застройщиком и функционален для будущих жильцов.

Гиперпопулярность ипотеки и маткапитала

Отмечается огромная, если не главная, роль ипотеки сегодня при покупке жилья (по некоторым данным, 75% сделок проходят с участием ипотечных кредитов. - Прим.). Большинство покупателей использует именно этот инструмент, а банки активно это стимулируют: сегодня достаточно внести 10-20% в качестве первоначального взноса от стоимости квартиры.

Логика покупателя проста: ежемесячные платежи по ипотеке зачастую ненамного больше платы за аренду (а иногда и ниже), «зато живешь в своей квартире».

Ипотеку сегодня берут даже те, у кого есть достаточная сумма для покупки: так человек получает недостающие 100-400 тысяч рублей на покупку квартиры большей площади (или с большим количеством комнат).

- Такие покупатели, уже имея 90-95% от стоимости жилья, выплачивают ипотеку с минимальной переплатой за 3-5 лет (при общем сроке кредита 20-30 лет).

Популярность ипотеки и маткапитала влияет на самые часто задаваемые вопросы.

- Очень много вопросов возникает по использованию материнского капитала и различных сертификатов. А также, как продать квартиру, при покупке которой уже использовался материнский капитал, вопросы по работе с органами опеки. Конечно, любого покупателя всегда волнуют дополнительные расходы при сделке по покупке квартиры, особенно когда берется ипотека.

- В последнее время на рынке стало очень много квартир, которые были куплены в ипотеку, а потом она гасилась средствами маткапитала или его средства использовались на покупку напрямую.

А это значит, что в приобретаемом объекте необходимо выделять доли всем членам семьи, в том числе несовершеннолетним детям. И продажа этих квартир становится многоступенчатой и завязана на органы опеки и нотариусов. Когда потенциальные покупатели приходят на просмотр такого объекта и узнают об этих особенностях, они очень сильно пугаются...

Хотя, на самом деле, при покупке такой квартиры с соблюдением процедуры даже меньше рисков, чем при чистой продаже. Ведь именно ее многоступенчатость и контроль со стороны опеки и нотариуса снижает риски.

Но в этой ситуации существует риск - можно купить квартиру, где использовались средства маткапитала, но доли детям не выделены и продавец (а иногда и некоторые непрофессиональные риелторы) уверяет, что так можно продать, а доли они якобы выделят в покупаемой квартире.

От таких «советчиков» нужно держаться подальше. Тем не менее, как и раньше, самый первый вопрос, который задает покупатель, с годами не изменился. Спрашивают в первую очередь про стоимость квартиры.  

Что ищут

Также в  последнее время наблюдается спрос на расширение. В частности, продают 1-2-комнатные и покупают 2-3-комнатные. А также ищут жилье в более благополучном районе, причем спрос на новостройки набирает популярность.

- Количество сделок вторичного жилья в два раза превышало количество сделок в новостройках в 2017 году. Но 2018 год показал, что покупательский спрос на новостройки возрос, клиенты с удовольствием интересуются первичным рынком и приобретают там новые квартиры.

По нашим прогнозам, к середине года количество сделок по покупке новостроек сравняется со вторичным рынком, так как застройщики подходят к каждому клиенту индивидуально и всегда устраивают очень привлекательные акции для покупателей. Тем не менее, несмотря на рост популярности новостроек, большинство сделок пока все равно проводятся по вторичному жилью.

- Это стабильный тренд, вторичное жилье предпочитают покупать около 70% покупателей. Из квартала в квартал показатель меняется незначительно. Ищут квартиры «для себя» - 1- и 2-комнатные. 1-комнатные обычно покупают, если это первое жилье (например, молодые люди переезжают от родителей в свою квартиру), 2-комнатные ищут семьи, ожидающие пополнения.
Немаловажна и географическая составляющая.

Сегодня почти каждый покупатель обязательно смотрит привязку микрорайона к центру города, расстояние до детского сада или школы, до работы. И нередки случаи, когда семьи переезжают не просто из микрорайона ближе к центру, а мигрируют внутри микрорайона, исходя даже из одного из вышеперечисленных факторов.

Другой вопрос, когда покупатели берут квартиру как инвестицию, для сдачи или дальнейшей перепродажи. Здесь районы выбирают по принципу, где можно сдать подороже или впоследствии быстро и выгодно продать - то есть  центр.

Квартира в «рынке» 

Вопрос, который интересует 95% приобретателей: «А что, как там недвижимость в наше время, продаётся?» 

Ответ на этот вопрос весьма прост: «Продается». Самый главный фактор для продажи квартиры - это сделать так, чтобы она была в «рынке». Квартира в «рынке» - что это значит? Когда ваш объект недвижимости имеет выгодную цену относительно вашего жилого комплекса.

Если в вашем комплексе все квартиры с ремонтом стоят в среднем 60 тысяч рублей за кв. м и вы выставляете свою любимую квартиру с самым лучшим ремонтом 50  тысяч рублей за кв. м, квартира не будет находиться в рынке. Чтобы она была в рынке, за какую цену мы должны ее поставить? Верно 50 тысяч за кв. м.

И все ваши убеждения о том, что я столько денег потратил на ремонт, или эта квартира самая лучшая по расположению, или в ней жил я сам, поэтому она стоит таких денег, никого не волнуют. В настоящее время цены нам диктуют рынок и люди с наличными деньгами.

Да, в редких случаях ремонт и остальные факторы играют роль, и за счёт этого можно повысить стоимость объекта. Если же вы хотите продать квартиру за короткий срок времени (допустим, две недели), ее нужно ставить ниже рынка. 

Риелтор рекомендует

Не можете решиться сделать первый шаг? Все время откладываете вопрос о смене места жительства? Только соберетесь с мыслями, 
но до действий не доходит? 

Друзья, сейчас - самое время. Вы только подумайте:
- Впереди - еще два летних месяца.
- Это идеальное время для переезда и ремонта.
- Вы сможете гулять по новому району, знакомиться с окрестностями, узнавать его. 
- Рабочие будут делать ремонт, когда вам не нужно отопление и вы можете жить с открытыми окнами. 
- Уже следующий Новый год вы встретите в доме мечты, где все создано по вашему проекту. 

Мы можем выгодно продать вашу квартиру, взять деньги в банке под самый выгодный процент и переехать в место, где вы мечтаете жить, а не существовать. Настало время действовать! Пишите. Мы начнем работать над воплощением вашей мечты.